Baufinanzierung berechnen: Hypothekenrechner mit Tilgungsplan
Berechne die monatliche Rate deiner Immobilienfinanzierung, die Aufteilung in Zins und Tilgung und was Sondertilgungen sparen.
- Gesamtmonatliche Rate
- 1.154,83
- Kapital + Zinsen
- 954,83
- Steuern, Versicherung und sonstiges
- 200
- Darlehensbetrag
- 200.000
- Anzahlung
- 50.000
Du zahlst insgesamt 143.739,01 Zinsen. Die Gesamtkosten des Darlehens (Kapital + Zinsen) betragen ungefähr 343.739, und du wirst die Hypothek in etwa 30 Jahren abgezahlt haben.
- Gesamtkapital bezahlt
- 200.000
- Gesamtzinsen bezahlt
- 143.739,01
| Jahr | Kapital | Zinsen | Ausstehender Saldo |
|---|---|---|---|
| Jahr 0 | 0 | 0 | 200.000 |
| Jahr 1 | 3.522,07 | 7.935,89 | 196.477,93 |
| Jahr 2 | 7.187,64 | 15.728,29 | 192.812,36 |
| Jahr 3 | 11.002,55 | 23.371,35 | 188.997,45 |
| Jahr 4 | 14.972,88 | 30.858,99 | 185.027,12 |
| Jahr 5 | 19.104,97 | 38.184,86 | 180.895,03 |
| Jahr 6 | 23.405,41 | 45.342,39 | 176.594,59 |
| Jahr 7 | 27.881,06 | 52.324,71 | 172.118,94 |
| Jahr 8 | 32.539,05 | 59.124,69 | 167.460,95 |
| Jahr 9 | 37.386,81 | 65.734,89 | 162.613,19 |
| Jahr 10 | 42.432,08 | 72.147,59 | 157.567,92 |
| Jahr 11 | 47.682,9 | 78.354,74 | 152.317,1 |
| Jahr 12 | 53.147,65 | 84.347,95 | 146.852,35 |
| Jahr 13 | 58.835,04 | 90.118,53 | 141.164,96 |
| Jahr 14 | 64.754,14 | 95.657,4 | 135.245,86 |
| Jahr 15 | 70.914,4 | 100.955,11 | 129.085,6 |
| Jahr 16 | 77.325,64 | 106.001,84 | 122.674,36 |
| Jahr 17 | 83.998,07 | 110.787,37 | 116.001,93 |
| Jahr 18 | 90.942,36 | 115.301,05 | 109.057,64 |
| Jahr 19 | 98.169,56 | 119.531,81 | 101.830,44 |
| Jahr 20 | 105.691,22 | 123.468,13 | 94.308,78 |
| Jahr 21 | 113.519,31 | 127.098 | 86.480,69 |
| Jahr 22 | 121.666,34 | 130.408,94 | 78.333,66 |
| Jahr 23 | 130.145,28 | 133.387,96 | 69.854,72 |
| Jahr 24 | 138.969,68 | 136.021,53 | 61.030,32 |
| Jahr 25 | 148.153,59 | 138.295,59 | 51.846,41 |
| Jahr 26 | 157.711,67 | 140.195,48 | 42.288,33 |
| Jahr 27 | 167.659,16 | 141.705,96 | 32.340,84 |
| Jahr 28 | 178.011,92 | 142.811,16 | 21.988,08 |
| Jahr 29 | 188.786,47 | 143.494,57 | 11.213,53 |
| Jahr 30 | 200.000 | 143.739,01 | 0 |
Wie die Hypothekenrate berechnet wird
Das Darlehen ergibt sich aus Kaufpreis minus Eigenkapital. Die monatliche Rate aus Zins und Tilgung wird als Annuitätendarlehen berechnet, wie es in Deutschland üblich ist: Die Rate bleibt über die ganze Laufzeit gleich:
Rate = Darlehen × monatlicher Zinssatz ÷ (1 − (1 + monatlicher Zinssatz)⁻ⁿ)
Jeden Monat deckt ein Teil der Rate die Zinsen auf die Restschuld, der Rest tilgt das Darlehen. Zu Beginn ist der Zinsanteil am höchsten, mit der Zeit wächst der Tilgungsanteil. Monatliche Sondertilgungen werden direkt von der Restschuld abgezogen und verkürzen Laufzeit und Zinskosten. Der Rechner nimmt einen gleichbleibenden Zinssatz über die gesamte Laufzeit an; in der Praxis gilt der Sollzins nur für die Zinsbindung (häufig 10 bis 15 Jahre), danach braucht es eine Anschlussfinanzierung.
Zinsen im Monat = Restschuld × monatlicher Zinssatz
Zur Rate aus Zins und Tilgung kannst du Grundsteuer, Gebäudeversicherung, einen optionalen Risikoaufschlag bei geringem Eigenkapital (nur solange die Restschuld über 80 % des Immobilienwerts liegt) und das Hausgeld addieren, um die monatliche Gesamtbelastung zu sehen. Nicht enthalten sind die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler).
Gesamtbelastung = Rate (Zins + Tilgung) + Grundsteuer ÷ 12 + Gebäudeversicherung ÷ 12 + Risikoaufschlag ÷ 12 + Hausgeld
Praktisches Beispiel
Bei einer Immobilie für 400.000 € mit 20 % Eigenkapital (80.000 €) und einem Darlehen über 320.000 € mit 3,6 % Sollzins und 30 Jahren Laufzeit beträgt die Rate aus Zins und Tilgung rund 1.455 € pro Monat. Das entspricht einer anfänglichen Tilgung von etwa 1,9 %. Über 30 Jahre zahlst du rund 203.750 € Zinsen.
Häufig gestellte Fragen
- Wie viel Eigenkapital brauche ich?
- Üblich sind mindestens 20 % des Kaufpreises, besser ist genug Eigenkapital, um auch die Kaufnebenkosten (je nach Bundesland etwa 10 bis 15 %) selbst zu tragen. Bei weniger Eigenkapital verlangen Banken meist einen höheren Zins.
- Was ist die Zinsbindung?
- Der Zeitraum (oft 10, 15 oder 20 Jahre), in dem der vereinbarte Sollzins fest bleibt. Danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins. Dieser Rechner nimmt der Einfachheit halber einen konstanten Zinssatz an.
- Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
- Üblich sind 2 bis 3 % pro Jahr. Eine höhere Tilgung bedeutet höhere Raten, aber weniger Zinsen und eine kürzere Laufzeit. Zu niedrige Tilgung kann dazu führen, dass nach der Zinsbindung noch viel Restschuld bleibt.
- Wie wirken sich Sondertilgungen aus?
- Jede Sondertilgung wird direkt von der Restschuld abgezogen, senkt sie schneller, verkürzt die Laufzeit und reduziert die gezahlten Zinsen. Viele Darlehen erlauben jährlich einen Anteil (oft 5 % der Darlehenssumme) kostenfrei: Das steht in deinem Vertrag.
- Warum zahle ich anfangs mehr Zinsen als Tilgung?
- Die Zinsen werden monatlich auf die Restschuld berechnet, die am Anfang am höchsten ist. Sinkt die Restschuld, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer, obwohl die Rate gleich bleibt.
- Welche Kosten sind im Rechner nicht enthalten?
- Die Beträge für Grundsteuer, Versicherung, Risikoaufschlag und Hausgeld sind Schätzwerte von dir. Nicht enthalten sind Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland etwa 3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Klär die genauen Werte mit deiner Bank oder einer Beratung.
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