Hypothekenrechner
Berechne deine monatliche Hypothekenrate, die Aufschlüsselung von Kapital und Zinsen und wie viel du mit Zusatzzahlungen sparen kannst.
- Gesamtmonatliche Rate
- 1.154,83
- Kapital + Zinsen
- 954,83
- Steuern, Versicherung und sonstiges
- 200
- Darlehensbetrag
- 200.000
- Anzahlung
- 50.000
Du zahlst insgesamt 143.739,01 Zinsen. Die Gesamtkosten des Darlehens (Kapital + Zinsen) betragen ungefähr 343.739, und du wirst die Hypothek in etwa 30 Jahren abgezahlt haben.
- Gesamtkapital bezahlt
- 200.000
- Gesamtzinsen bezahlt
- 143.739,01
| Jahr | Kapital | Zinsen | Ausstehender Saldo |
|---|---|---|---|
| Jahr 0 | 0 | 0 | 200.000 |
| Jahr 1 | 3.522,07 | 7.935,89 | 196.477,93 |
| Jahr 2 | 7.187,64 | 15.728,29 | 192.812,36 |
| Jahr 3 | 11.002,55 | 23.371,35 | 188.997,45 |
| Jahr 4 | 14.972,88 | 30.858,99 | 185.027,12 |
| Jahr 5 | 19.104,97 | 38.184,86 | 180.895,03 |
| Jahr 6 | 23.405,41 | 45.342,39 | 176.594,59 |
| Jahr 7 | 27.881,06 | 52.324,71 | 172.118,94 |
| Jahr 8 | 32.539,05 | 59.124,69 | 167.460,95 |
| Jahr 9 | 37.386,81 | 65.734,89 | 162.613,19 |
| Jahr 10 | 42.432,08 | 72.147,59 | 157.567,92 |
| Jahr 11 | 47.682,9 | 78.354,74 | 152.317,1 |
| Jahr 12 | 53.147,65 | 84.347,95 | 146.852,35 |
| Jahr 13 | 58.835,04 | 90.118,53 | 141.164,96 |
| Jahr 14 | 64.754,14 | 95.657,4 | 135.245,86 |
| Jahr 15 | 70.914,4 | 100.955,11 | 129.085,6 |
| Jahr 16 | 77.325,64 | 106.001,84 | 122.674,36 |
| Jahr 17 | 83.998,07 | 110.787,37 | 116.001,93 |
| Jahr 18 | 90.942,36 | 115.301,05 | 109.057,64 |
| Jahr 19 | 98.169,56 | 119.531,81 | 101.830,44 |
| Jahr 20 | 105.691,22 | 123.468,13 | 94.308,78 |
| Jahr 21 | 113.519,31 | 127.098 | 86.480,69 |
| Jahr 22 | 121.666,34 | 130.408,94 | 78.333,66 |
| Jahr 23 | 130.145,28 | 133.387,96 | 69.854,72 |
| Jahr 24 | 138.969,68 | 136.021,53 | 61.030,32 |
| Jahr 25 | 148.153,59 | 138.295,59 | 51.846,41 |
| Jahr 26 | 157.711,67 | 140.195,48 | 42.288,33 |
| Jahr 27 | 167.659,16 | 141.705,96 | 32.340,84 |
| Jahr 28 | 178.011,92 | 142.811,16 | 21.988,08 |
| Jahr 29 | 188.786,47 | 143.494,57 | 11.213,53 |
| Jahr 30 | 200.000 | 143.739,01 | 0 |
Wie die Hypothekenrate berechnet wird
Der Darlehensbetrag ist der Immobilienpreis minus die Anzahlung. Die monatliche Kapital- und Zinsrate wird nach der französischen Amortisationsformel berechnet, die die gleiche Rate über die gesamte Laufzeit beibehält:
Rate = Darlehen × monatlicher Zinssatz ÷ (1 − (1 + monatlicher Zinssatz)⁻ⁿ)
Jeden Monat wird ein Teil der Rate zur Zahlung der Zinsen auf den ausstehenden Saldo verwendet, und der Rest amortisiert das Kapital. Zu Beginn des Darlehens ist der größte Teil Zinsen; mit der Zeit nimmt der Kapitalanteil zu. Wenn du zusätzliche monatliche Zahlungen leistest, werden diese direkt vom ausstehenden Kapital abgezogen, was die Gesamtlaufzeit und die gezahlten Zinsen reduziert.
Monatliche Zinsen = ausstehender Saldo × monatlicher Zinssatz
Zur Kapital- und Zinsrate werden, falls zutreffend, die Grundsteuer, die Hausversicherung, die PMI (private Hypothekenversicherung, erforderlich wenn die Anzahlung weniger als 20 % beträgt) und die HOA-Gebühr addiert, um die gesamte monatliche Rate zu erhalten.
Gesamtrate = Rate (Kapital + Zinsen) + Steuer ÷ 12 + Versicherung ÷ 12 + PMI ÷ 12 + HOA-Gebühr
Praktisches Beispiel
Für eine Immobilie im Wert von 250.000 €, mit 20 % Anzahlung (50.000 €), einem Darlehen von 200.000 € über 30 Jahre und einem Zinssatz von 4 %, beträgt die Kapital- und Zinsrate etwa 955 €/Monat. Addiert man 125 €/Monat Steuern und 75 €/Monat Hausversicherung, beträgt die gesamte monatliche Rate etwa 1.155 €. Über die 30 Jahre zahlst du etwa 143.700 € Zinsen.
Häufig gestellte Fragen
- Was ist PMI und wann wird es angewendet?
- PMI (private Hypothekenversicherung) ist eine Versicherung, die den Kreditgeber schützt, wenn die Anzahlung weniger als 20 % des Immobilienpreises beträgt. Sie wird automatisch entfernt, wenn der ausstehende Saldo unter 80 % des ursprünglichen Immobilienwertes fällt.
- Wie beeinflussen Zusatzzahlungen die Hypothekenlaufzeit?
- Jede zusätzliche monatliche Zahlung wird direkt vom ausstehenden Kapital abgezogen, nicht von den Zinsen. Dies reduziert den Saldo schneller, verkürzt die tatsächliche Darlehenslaufzeit und verringert die während der Hypothekenlaufzeit gezahlten Gesamtzinsen.
- Warum werden zu Beginn mehr Zinsen als Kapital gezahlt?
- Die Zinsen werden jeden Monat auf den ausstehenden Saldo berechnet, der anfangs am höchsten ist. Mit sinkender Bilanz sinkt der Zinsanteil jeder Rate und der Kapitalanteil steigt, während die Gesamtrate konstant bleibt.
- Beinhaltet dieser Rechner echte Steuern und Versicherungen?
- Die Beträge für Grundsteuer, Hausversicherung, PMI und HOA-Gebühr sind Schätzungen, die du eingibst. Die tatsächlichen Werte hängen von deinem Standort, dem Katasterwert der Immobilie und der abgeschlossenen Versicherungspolice ab, daher lohnt sich eine Bestätigung bei deiner Bank oder einem Berater.
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