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Simulateur de prêt immobilier : mensualité et tableau d'amortissement

Calcule la mensualité de ton crédit immobilier, la répartition entre intérêts et capital et ce que font gagner des remboursements anticipés.

Mensualité totale
1 154,83
Capital + intérêts
954,83
Impôts, assurance et autres
200
Montant du prêt
200 000
Apport initial
50 000

Vous paierez un total de 143 739,01 en intérêts. Le coût total du prêt (capital + intérêts) sera d'environ 343 739, et vous rembourserez l'hypothèque en environ 30 ans.

Capital total remboursé
200 000
Intérêts totaux payés
143 739,01
AnnéeCapitalIntérêtsCapital restant dû
Année 000200 000
Année 13 522,077 935,89196 477,93
Année 27 187,6415 728,29192 812,36
Année 311 002,5523 371,35188 997,45
Année 414 972,8830 858,99185 027,12
Année 519 104,9738 184,86180 895,03
Année 623 405,4145 342,39176 594,59
Année 727 881,0652 324,71172 118,94
Année 832 539,0559 124,69167 460,95
Année 937 386,8165 734,89162 613,19
Année 1042 432,0872 147,59157 567,92
Année 1147 682,978 354,74152 317,1
Année 1253 147,6584 347,95146 852,35
Année 1358 835,0490 118,53141 164,96
Année 1464 754,1495 657,4135 245,86
Année 1570 914,4100 955,11129 085,6
Année 1677 325,64106 001,84122 674,36
Année 1783 998,07110 787,37116 001,93
Année 1890 942,36115 301,05109 057,64
Année 1998 169,56119 531,81101 830,44
Année 20105 691,22123 468,1394 308,78
Année 21113 519,31127 09886 480,69
Année 22121 666,34130 408,9478 333,66
Année 23130 145,28133 387,9669 854,72
Année 24138 969,68136 021,5361 030,32
Année 25148 153,59138 295,5951 846,41
Année 26157 711,67140 195,4842 288,33
Année 27167 659,16141 705,9632 340,84
Année 28178 011,92142 811,1621 988,08
Année 29188 786,47143 494,5711 213,53
Année 30200 000143 739,010

Comment se calcule la mensualité hypothécaire

Le montant emprunté est le prix du bien moins ton apport. La mensualité (capital + intérêts) se calcule comme un prêt à taux fixe et à mensualités constantes, le cas le plus courant en France : elle reste identique pendant toute la durée du prêt :

Mensualité = Capital emprunté × taux mensuel ÷ (1 − (1 + taux mensuel)⁻ⁿ)

Chaque mois, une partie de la mensualité couvre les intérêts sur le capital restant dû et le reste rembourse le capital. Au début, la part d'intérêts est la plus élevée ; avec le temps, la part de capital augmente. Les remboursements anticipés mensuels se déduisent directement du capital restant dû, ce qui raccourcit la durée et réduit le coût des intérêts. Le calculateur suppose un taux fixe sur toute la durée, comme dans la grande majorité des prêts immobiliers français.

Intérêts du mois = Capital restant dû × taux mensuel

À la mensualité, tu peux ajouter la taxe foncière, l'assurance habitation, une éventuelle assurance ou garantie complémentaire (comptée tant que le capital restant dû dépasse 80 % de la valeur du bien) et les charges de copropriété, pour voir le coût mensuel total. Ne sont pas inclus les frais de notaire, les frais de dossier ni la garantie du prêt (caution ou hypothèque).

Coût mensuel total = Mensualité (capital + intérêts) + taxe foncière ÷ 12 + assurance habitation ÷ 12 + assurance/garantie complémentaire ÷ 12 + charges de copropriété

Exemple pratique

Pour un bien à 300 000 € avec 60 000 € d'apport (20 %), soit 240 000 € empruntés sur 20 ans à 3,3 %, la mensualité hors assurance est d'environ 1 367 €. Sur 20 ans, tu paies environ 88 170 € d'intérêts. Le taux d'endettement recommandé par le HCSF est de 35 % maximum des revenus, assurance comprise, sur 25 ans maximum.

Questions fréquemment posées

Quel apport faut-il pour un prêt immobilier ?
Les banques demandent souvent au moins 10 % du prix pour couvrir les frais de notaire et de garantie, et un apport plus élevé améliore les conditions de taux. L'apport réduit aussi le montant emprunté et donc le coût total.
Qu'est-ce que le taux d'endettement de 35 % ?
Le HCSF recommande que les mensualités de tous tes crédits, assurance comprise, ne dépassent pas 35 % de tes revenus, sur une durée maximale de 25 ans (jusqu'à 27 ans pour un bien neuf avec différé). Les banques n'ont une marge de dérogation que limitée.
Taux fixe ou variable ?
Ce calculateur suppose un taux fixe, le plus courant en France. Avec un taux variable, la mensualité peut évoluer ; vérifie le plafond de variation dans l'offre de ton banquier.
Comment les remboursements anticipés agissent-ils ?
Chaque remboursement anticipé est déduit directement du capital restant dû, ce qui réduit plus vite la dette, raccourcit la durée et diminue les intérêts. Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent s'appliquer, plafonnées par la loi : consulte ton contrat.
Pourquoi je paie plus d'intérêts que de capital au début ?
Les intérêts se calculent chaque mois sur le capital restant dû, qui est maximal au départ. À mesure qu'il baisse, la part d'intérêts diminue et la part de capital augmente, alors que la mensualité reste la même.
Quels frais ne sont pas inclus dans le simulateur ?
Les montants de taxe foncière, d'assurance, de garantie complémentaire et de charges de copropriété sont des estimations que tu saisis. Ne sont pas inclus les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les frais de dossier et la garantie du prêt. L'assurance emprunteur, souvent exigée, est à prévoir à part : demande une simulation à ta banque.

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