Calcolatore del mutuo: rata e piano di ammortamento
Calcola la rata del mutuo, quanto paghi di capitale e interessi e quanto risparmi con rimborsi anticipati.
- Rata mensile totale
- 1154,83
- Capitale + interessi
- 954,83
- Tasse, assicurazione e altro
- 200
- Importo del prestito
- 200.000
- Acconto
- 50.000
Pagherai un totale di 143.739,01 in interessi. Il costo totale del prestito (capitale + interessi) sarà di circa 343.739 e estinguerai il mutuo in circa 30 anni.
- Capitale totale pagato
- 200.000
- Interessi totali pagati
- 143.739,01
| Anno | Capitale | Interessi | Saldo residuo |
|---|---|---|---|
| Anno 0 | 0 | 0 | 200.000 |
| Anno 1 | 3522,07 | 7935,89 | 196.477,93 |
| Anno 2 | 7187,64 | 15.728,29 | 192.812,36 |
| Anno 3 | 11.002,55 | 23.371,35 | 188.997,45 |
| Anno 4 | 14.972,88 | 30.858,99 | 185.027,12 |
| Anno 5 | 19.104,97 | 38.184,86 | 180.895,03 |
| Anno 6 | 23.405,41 | 45.342,39 | 176.594,59 |
| Anno 7 | 27.881,06 | 52.324,71 | 172.118,94 |
| Anno 8 | 32.539,05 | 59.124,69 | 167.460,95 |
| Anno 9 | 37.386,81 | 65.734,89 | 162.613,19 |
| Anno 10 | 42.432,08 | 72.147,59 | 157.567,92 |
| Anno 11 | 47.682,9 | 78.354,74 | 152.317,1 |
| Anno 12 | 53.147,65 | 84.347,95 | 146.852,35 |
| Anno 13 | 58.835,04 | 90.118,53 | 141.164,96 |
| Anno 14 | 64.754,14 | 95.657,4 | 135.245,86 |
| Anno 15 | 70.914,4 | 100.955,11 | 129.085,6 |
| Anno 16 | 77.325,64 | 106.001,84 | 122.674,36 |
| Anno 17 | 83.998,07 | 110.787,37 | 116.001,93 |
| Anno 18 | 90.942,36 | 115.301,05 | 109.057,64 |
| Anno 19 | 98.169,56 | 119.531,81 | 101.830,44 |
| Anno 20 | 105.691,22 | 123.468,13 | 94.308,78 |
| Anno 21 | 113.519,31 | 127.098 | 86.480,69 |
| Anno 22 | 121.666,34 | 130.408,94 | 78.333,66 |
| Anno 23 | 130.145,28 | 133.387,96 | 69.854,72 |
| Anno 24 | 138.969,68 | 136.021,53 | 61.030,32 |
| Anno 25 | 148.153,59 | 138.295,59 | 51.846,41 |
| Anno 26 | 157.711,67 | 140.195,48 | 42.288,33 |
| Anno 27 | 167.659,16 | 141.705,96 | 32.340,84 |
| Anno 28 | 178.011,92 | 142.811,16 | 21.988,08 |
| Anno 29 | 188.786,47 | 143.494,57 | 11.213,53 |
| Anno 30 | 200.000 | 143.739,01 | 0 |
Come si calcola la rata del mutuo
L'importo del mutuo è il prezzo dell'immobile meno l'anticipo. La rata mensile di capitale e interessi si calcola con l'ammortamento alla francese, il più diffuso in Italia, che mantiene la stessa rata per tutta la durata (tasso fisso):
rata = prestito × tasso mensile ÷ (1 − (1 + tasso mensile)⁻ⁿ)
Ogni mese una parte della rata copre gli interessi sul debito residuo e il resto riduce il capitale. All'inizio la quota interessi è la più alta; col tempo cresce quella di capitale. I rimborsi extra mensili si sottraggono direttamente dal capitale residuo e riducono sia la durata sia gli interessi totali. Il calcolo ipotizza un tasso costante: con un mutuo a tasso variabile, la rata cambia al variare dell'Euribor.
interessi del mese = debito residuo × tasso mensile
Alla rata di capitale e interessi si sommano, se vuoi, le imposte sull'immobile, l'assicurazione casa, un'eventuale assicurazione collegata al mutuo (conteggiata finché il debito supera l'80% del valore dell'immobile) e le spese condominiali, per avere la rata mensile totale. Restano escluse le spese iniziali (notaio, imposte di registro o IVA, agenzia, istruttoria).
rata totale = rata (capitale + interessi) + imposte ÷ 12 + assicurazione casa ÷ 12 + assicurazione mutuo ÷ 12 + spese condominiali
Esempio pratico
Per una casa da 220.000 €, con un anticipo del 20% (44.000 €), un mutuo di 176.000 € a 25 anni con un tasso del 3,5%, la rata di capitale e interessi è di circa 881 € al mese. In 25 anni pagherai circa 88.300 € di interessi, per un totale restituito di circa 264.300 €.
Domande frequenti
- Quanto devo avere di anticipo per un mutuo?
- In genere le banche finanziano fino all'80% del valore dell'immobile, quindi serve circa il 20% di anticipo, più le spese iniziali. In alcuni casi, per esempio per la prima casa, esistono garanzie pubbliche che consentono di finanziare di più: verifica le condizioni con la banca.
- Meglio tasso fisso o variabile?
- Con il fisso la rata resta uguale per tutta la durata; con il variabile segue l'andamento dell'Euribor e può salire o scendere. Questa calcolatrice usa un tasso costante: per il variabile è una stima da ricalcolare quando cambia il tasso.
- Che differenza c'è tra TAN e TAEG?
- Il TAN è il tasso nominale usato per calcolare gli interessi, quello che inserisci qui. Il TAEG include anche le spese di istruttoria, assicurazioni obbligatorie e altri costi, e serve per confrontare le offerte.
- Come incidono i rimborsi extra?
- Ogni rimborso extra mensile si sottrae direttamente dal capitale residuo: riduce più in fretta il debito, accorcia la durata effettiva del mutuo e abbassa gli interessi totali. Verifica se la banca applica commissioni di estinzione anticipata.
- Perché all'inizio pago più interessi che capitale?
- Gli interessi si calcolano ogni mese sul debito residuo, che all'inizio è il più alto. Con il passare del tempo il debito scende, la quota di interessi diminuisce e quella di capitale aumenta, pur restando costante la rata.
- La calcolatrice include tutte le spese di acquisto?
- No. Le imposte e le assicurazioni che inserisci sono stime. Restano escluse le spese iniziali: imposta di registro (generalmente 2% sulla prima casa, 9% sulle seconde case se acquisti da privato), notaio, agenzia e istruttoria. Confrontale con la banca o il notaio.
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