Simulador de financiamento imobiliário: parcela e plano de amortização
Calcule a parcela mensal do financiamento imobiliário, a divisão entre juros e capital e quanto você economiza com amortizações extras.
- Parcela mensal total
- 1.154,83
- Capital + juros
- 954,83
- Impostos, seguro e outros
- 200
- Valor do empréstimo
- 200.000
- Entrada
- 50.000
Você vai pagar um total de 143.739,01 em juros. O custo total do empréstimo (capital + juros) será de aproximadamente 343.739, e você vai quitar o financiamento em cerca de 30 anos.
- Capital total pago
- 200.000
- Juros totais pagos
- 143.739,01
| Ano | Capital | Juros | Saldo em dívida |
|---|---|---|---|
| Ano 0 | 0 | 0 | 200.000 |
| Ano 1 | 3.522,07 | 7.935,89 | 196.477,93 |
| Ano 2 | 7.187,64 | 15.728,29 | 192.812,36 |
| Ano 3 | 11.002,55 | 23.371,35 | 188.997,45 |
| Ano 4 | 14.972,88 | 30.858,99 | 185.027,12 |
| Ano 5 | 19.104,97 | 38.184,86 | 180.895,03 |
| Ano 6 | 23.405,41 | 45.342,39 | 176.594,59 |
| Ano 7 | 27.881,06 | 52.324,71 | 172.118,94 |
| Ano 8 | 32.539,05 | 59.124,69 | 167.460,95 |
| Ano 9 | 37.386,81 | 65.734,89 | 162.613,19 |
| Ano 10 | 42.432,08 | 72.147,59 | 157.567,92 |
| Ano 11 | 47.682,9 | 78.354,74 | 152.317,1 |
| Ano 12 | 53.147,65 | 84.347,95 | 146.852,35 |
| Ano 13 | 58.835,04 | 90.118,53 | 141.164,96 |
| Ano 14 | 64.754,14 | 95.657,4 | 135.245,86 |
| Ano 15 | 70.914,4 | 100.955,11 | 129.085,6 |
| Ano 16 | 77.325,64 | 106.001,84 | 122.674,36 |
| Ano 17 | 83.998,07 | 110.787,37 | 116.001,93 |
| Ano 18 | 90.942,36 | 115.301,05 | 109.057,64 |
| Ano 19 | 98.169,56 | 119.531,81 | 101.830,44 |
| Ano 20 | 105.691,22 | 123.468,13 | 94.308,78 |
| Ano 21 | 113.519,31 | 127.098 | 86.480,69 |
| Ano 22 | 121.666,34 | 130.408,94 | 78.333,66 |
| Ano 23 | 130.145,28 | 133.387,96 | 69.854,72 |
| Ano 24 | 138.969,68 | 136.021,53 | 61.030,32 |
| Ano 25 | 148.153,59 | 138.295,59 | 51.846,41 |
| Ano 26 | 157.711,67 | 140.195,48 | 42.288,33 |
| Ano 27 | 167.659,16 | 141.705,96 | 32.340,84 |
| Ano 28 | 178.011,92 | 142.811,16 | 21.988,08 |
| Ano 29 | 188.786,47 | 143.494,57 | 11.213,53 |
| Ano 30 | 200.000 | 143.739,01 | 0 |
Como se calcula a parcela do financiamento
O valor financiado é o preço do imóvel menos a entrada. A parcela (amortização + juros) é calculada como em um financiamento de parcelas fixas, no estilo da tabela Price, e permanece igual durante todo o prazo:
Parcela = Capital financiado × taxa mensal ÷ (1 − (1 + taxa mensal)⁻ⁿ)
Todo mês, parte da parcela paga os juros sobre o saldo devedor e o restante amortiza o principal. No início o peso dos juros é maior; com o tempo, a parte de amortização cresce. As amortizações extras mensais abatem direto o saldo devedor, encurtando o prazo e reduzindo os juros. A calculadora assume uma taxa constante em todo o prazo; na prática, muitos financiamentos têm taxa referenciada à TR ou ao IPCA, então o valor real das parcelas pode variar. No sistema SAC, que não é calculado aqui, as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo.
Juros do mês = Capital em dívida × taxa mensal
À parcela você pode somar o IPTU, o seguro residencial, um seguro adicional (contado enquanto o saldo devedor for superior a 80% do valor do imóvel) e o condomínio, para ver o custo mensal total. Não estão incluídos o ITBI, as taxas de cartório e de registro, o avaliador do banco, nem o CET completo da proposta nem os seguros MIP e DFI exigidos pelo banco.
Custo mensal total = Parcela (capital + juros) + IPTU ÷ 12 + seguro residencial ÷ 12 + seguro prestamista ÷ 12 + condomínio
Exemplo prático
Para um imóvel de R$ 400.000 com R$ 80.000 de entrada (20%), ou seja, R$ 320.000 financiados em 30 anos a uma taxa de 10,5% ao ano, a parcela sem seguros é de cerca de R$ 2.927. Ao longo dos 30 anos, você paga cerca de R$ 733.780 em juros.
Perguntas frequentes
- Qual entrada é necessária para um financiamento imobiliário?
- Os bancos costumam financiar até cerca de 80% do valor do imóvel (até 90% em algumas linhas e no SAC pela Caixa), então é comum exigir entrada de pelo menos 20%, além de reserva para ITBI, cartório e registro. Você pode usar o FGTS na entrada se cumprir as regras. Quanto maior a entrada, menores os juros pagos e o custo total.
- Qual a diferença entre taxa fixa, variável e referenciada?
- Na taxa fixa a parcela não muda; na referenciada ela acompanha a TR ou o IPCA mais a taxa do banco e é reajustada periodicamente. Esta calculadora assume taxa constante, por simplicidade.
- O que é o CET?
- O Custo Efetivo Total inclui, além dos juros, tarifas, seguros e outros custos obrigatórios do contrato. Serve para comparar propostas de bancos diferentes. Esta calculadora usa a taxa de juros nominal que você informar.
- Como funcionam as amortizações extras?
- Cada amortização extra abate diretamente o saldo devedor, reduzindo a dívida mais depressa: você pode diminuir o prazo ou a parcela, e os juros caem. Em geral não há multa para amortizar, mas confirme as condições no seu contrato.
- Por que pago mais juros do que principal no início?
- Os juros são calculados todo mês sobre o saldo devedor, que é máximo no começo. À medida que ele cai, a parte de juros diminui e a de amortização aumenta, embora a parcela continue igual.
- Quais custos não estão incluídos no simulador?
- IPTU, seguros e condomínio são estimativas que você informa. Não estão incluídos o ITBI, o cartório e o registro, a avaliação do imóvel nem as tarifas do banco. Peça ao banco uma simulação com os valores exatos.
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