Simulador de crédito habitação: prestação e plano de amortização
Calcula a prestação mensal do crédito habitação, a divisão entre juros e capital e o que poupas com amortizações antecipadas.
- Prestação mensal total
- 1.154,83
- Capital + juros
- 954,83
- Impostos, seguro e outros
- 200
- Valor do empréstimo
- 200.000
- Entrada
- 50.000
Vais pagar um total de 143.739,01 em juros. O custo total do empréstimo (capital + juros) será de aproximadamente 343.739, e liquidarás a hipoteca em cerca de 30 anos.
- Capital total pago
- 200.000
- Juros totais pagos
- 143.739,01
| Ano | Capital | Juros | Saldo em dívida |
|---|---|---|---|
| Ano 0 | 0 | 0 | 200.000 |
| Ano 1 | 3.522,07 | 7.935,89 | 196.477,93 |
| Ano 2 | 7.187,64 | 15.728,29 | 192.812,36 |
| Ano 3 | 11.002,55 | 23.371,35 | 188.997,45 |
| Ano 4 | 14.972,88 | 30.858,99 | 185.027,12 |
| Ano 5 | 19.104,97 | 38.184,86 | 180.895,03 |
| Ano 6 | 23.405,41 | 45.342,39 | 176.594,59 |
| Ano 7 | 27.881,06 | 52.324,71 | 172.118,94 |
| Ano 8 | 32.539,05 | 59.124,69 | 167.460,95 |
| Ano 9 | 37.386,81 | 65.734,89 | 162.613,19 |
| Ano 10 | 42.432,08 | 72.147,59 | 157.567,92 |
| Ano 11 | 47.682,9 | 78.354,74 | 152.317,1 |
| Ano 12 | 53.147,65 | 84.347,95 | 146.852,35 |
| Ano 13 | 58.835,04 | 90.118,53 | 141.164,96 |
| Ano 14 | 64.754,14 | 95.657,4 | 135.245,86 |
| Ano 15 | 70.914,4 | 100.955,11 | 129.085,6 |
| Ano 16 | 77.325,64 | 106.001,84 | 122.674,36 |
| Ano 17 | 83.998,07 | 110.787,37 | 116.001,93 |
| Ano 18 | 90.942,36 | 115.301,05 | 109.057,64 |
| Ano 19 | 98.169,56 | 119.531,81 | 101.830,44 |
| Ano 20 | 105.691,22 | 123.468,13 | 94.308,78 |
| Ano 21 | 113.519,31 | 127.098 | 86.480,69 |
| Ano 22 | 121.666,34 | 130.408,94 | 78.333,66 |
| Ano 23 | 130.145,28 | 133.387,96 | 69.854,72 |
| Ano 24 | 138.969,68 | 136.021,53 | 61.030,32 |
| Ano 25 | 148.153,59 | 138.295,59 | 51.846,41 |
| Ano 26 | 157.711,67 | 140.195,48 | 42.288,33 |
| Ano 27 | 167.659,16 | 141.705,96 | 32.340,84 |
| Ano 28 | 178.011,92 | 142.811,16 | 21.988,08 |
| Ano 29 | 188.786,47 | 143.494,57 | 11.213,53 |
| Ano 30 | 200.000 | 143.739,01 | 0 |
Como se calcula a prestação da hipoteca
O montante financiado é o preço do imóvel menos a entrada. A prestação (capital + juros) calcula-se como num crédito de taxa fixa e prestações constantes, que se mantém igual durante todo o prazo:
Prestação = Capital financiado × taxa mensal ÷ (1 − (1 + taxa mensal)⁻ⁿ)
Todos os meses, parte da prestação cobre os juros sobre o capital em dívida e o resto amortiza o capital. No início o peso dos juros é maior; com o tempo, a parcela de capital aumenta. As amortizações antecipadas mensais abatem diretamente ao capital em dívida, encurtando o prazo e reduzindo os juros. A calculadora assume uma taxa constante em todo o prazo; na prática, muitos créditos em Portugal têm taxa variável indexada à Euribor, pelo que a prestação pode mudar quando a taxa é revista.
Juros do mês = Capital em dívida × taxa mensal
À prestação podes somar o IMI, o seguro multirriscos, um eventual seguro de crédito adicional (contado enquanto o capital em dívida for superior a 80 % do valor do imóvel) e o condomínio, para ver o custo mensal total. Não estão incluídos o IMT, o Imposto de Selo, os custos de escritura e registo, nem os seguros de vida e multirriscos exigidos pelo banco.
Custo mensal total = Prestação (capital + juros) + IMI ÷ 12 + seguro multirriscos ÷ 12 + seguro de crédito adicional ÷ 12 + condomínio
Exemplo prático
Para um imóvel de 250 000 € com 50 000 € de entrada (20 %), ou seja, 200 000 € financiados a 30 anos com uma taxa de 3,5 %, a prestação sem seguros é de cerca de 898 €. Ao longo dos 30 anos, pagas cerca de 123 310 € de juros.
Perguntas frequentes
- Que entrada é preciso para um crédito habitação?
- Os bancos financiam habitualmente até cerca de 90 % do valor do imóvel (rácio LTV), pelo que costuma ser necessária uma entrada de pelo menos 10 %, além de reserva para IMT, Imposto de Selo e escritura. Quanto maior a entrada, melhores as condições e menor o custo total.
- Que diferença há entre taxa fixa, variável e mista?
- Na taxa fixa a prestação não muda; na variável acompanha a Euribor mais o spread do banco e é revista periodicamente; na mista há um período fixo inicial e depois passa a variável. Esta calculadora assume taxa constante, por simplicidade.
- O que é a TAEG?
- A Taxa Anual Efetiva Global inclui, além dos juros, comissões, seguros e outros custos obrigatórios. Serve para comparar propostas de bancos diferentes. Esta calculadora usa a taxa nominal que indicares.
- Como funcionam as amortizações antecipadas?
- Cada amortização antecipada abate diretamente ao capital em dívida, reduzi-la mais depressa, encurta o prazo e diminui os juros. Em alguns contratos pode haver comissão de reembolso antecipado, com limites fixados na lei: consulta o teu contrato.
- Porque pago mais juros do que capital no início?
- Os juros calculam-se todos os meses sobre o capital em dívida, que é máximo no início. À medida que desce, a parte de juros diminui e a de capital aumenta, embora a prestação continue igual.
- Que custos não estão incluídos no simulador?
- Os valores de IMI, seguros, seguro de crédito adicional e condomínio são estimativas que tu indicas. Não estão incluídos o IMT, o Imposto de Selo, os custos de escritura e registo, nem as comissões de avaliação e de processamento. Pede ao banco uma simulação com valores exatos.
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